【now.com財經】要數本港近年較受關注的商業規劃，非西九文化區莫屬，尤其住宅部分「千呼萬喚始出來」，獲當局有條件解除發展限制，早前剛得到城規會正式批准興建7幢私樓，預計高22至27層，提供1,995伙，落成後享有前排維港海景，估計將會定位豪宅物業。
更吸引業界注意的，是項目能夠完全透過招標賣地形式推行，與之前西九高鐵站上蓋發展採用「BOT」(建造、營運及移交)模式不同，發展商中標後可以保留零售商舖和餐飲設施等的業權和收益，毋須在營運一上軌道後，就要交還予西九文化區管理局。
老實說，筆者亦理解局方目前有迫切財務需求，選擇賣地絕對無可厚非，但觀乎外界對今次事件主要斟酌之處，是原本預留提供寫字樓的靚地，再一次被改劃作私人住宅用途，近年這在香港真的屢見不鮮，譬如在啟德最少有3幅地都被同一方法處置。
這令筆者回憶起啟德規劃，起源是要發展中環以外的第二核心區(CBD2)，興建大量甲級寫字樓樓面，最終或許怕供應過剩而「轉軚」；各位如果近期到過啟德都看見，公屋、商場夾雜私樓及部門辦公室，與當初政府推銷的想像，已是差之毫釐繆以千里。
然而香港對top tier優質寫字樓需求一直沒變，供應依然屈指可數，可能坊間較少關注近日在中環新海濱有商業項目第1期還未落成，就收到歐美投資公司預租20多萬平方呎樓面，平均呎租達137元，相當於每月租金逾3,000萬元，租約一簽就是5年。
大家看新聞或日常認知，可能覺得環球及本地經濟氛圍只是一般，但如此情況下，該椿交易卻創下中環核心商業區歷來最大宗單一寫字樓租賃紀錄，一則反映不少海外跨國企業仍舊信賴香港的亞洲金融中心地位，二則反映寫字樓市況未必一面倒的差。
正如上述提到的項目，2027年才完工，今天已經租出整幢大廈約7成樓面，說明只要物業本身具備質素，在市場上繼續會極為搶手；數據也證明這點，外界常說中區空置率維持10%有多，但細心一看其實top tier商廈僅錄5%以下，屬於正常健康水平。
回到本欄最初所說，當西九文化區臨海靚地被拿去建住宅，啟德又不再是CBD2的啟德，筆者擔心這座城市長遠最優質的位置已經欠缺甲廈一席之地，到時遇上國際租戶叩門，拿甚麼出租？等市場租金見底反彈才重新賣商業地嗎，會不會又慢了一拍？
